Mietrechtsschutz – Das sollten Sie wissen

Familie vor HausDie Wohnung bzw. das Haus stellt für die meisten Menschen den Lebensmittelpunkt dar. Dieser lässt sich nicht von heute auf morgen mal eben in einen anderen Wohnraum verlagern. Jedoch sind Mieter meist in der sozial schwächeren Position als der Vermieter. Gibt es Streit mit dem Vermieter, gewährleistet der Mietrechtsschutz die Waffengleichheit. Wer sein Recht ohne Rücksicht auf die Kosten eines eventuellen Gerichtverfahrens wahrnehmen kann, braucht sich nicht einschüchtern zu lassen und muss nicht in Panik geraten, wenn der Vermieter Kündigung und Zwangsräumung wegen angeblicher Mietrückstände androht oder wegen der Nichtzahlung unangemessener Betriebskosten die Wasser- und Heizungsversorgung einstellen will.

 

Was ist Mietrechtsschutz?

Mietrechtsschutz ist die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Mietverhältnissen über eine gemietete Wohnung oder ein Einfamilienhaus, bei denen der Mieter mit seinem Vermieter im Streit liegt. Auch Streitigkeiten mit dem Nachbarn wegen Lärm- oder Geruchsbelästigungen sind abgedeckt.

Die häufigsten Streitpunkte

In 2013 wohnten 57 % der Deutschen in Miete. Von den Alleinerziehenden lebten vier Fünftel in einer Mietwohnung (Statistisches Bundesamt). Da die Miete immer mehr am Einkommen zehrt, sind Streitigkeiten mit Vermietern zwangsläufig. In der Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes („Mieter Dein Recht – Die 10 häufigsten Streitpunkte“) ist der Beratungsbedarf wie folgt verteilt:

1. Nebenkosten 26 %
2. Wohnungsmängel 17 %
3. Mietvertrag 13 %
4. Mieterhöhung 9 %
5. Mieterkündigung 8,5 %
6. Mietkaution 7,5 %
7. Schönheitsreparaturen 7 %
8. Vermieterkündigung 5 %
9. Modernisierung 4 %
10. Satellitenschüssel und Kabelanschluss 1,5 %

Dass Streitigkeiten wegen Nebenkosten überrepräsentiert sind, liegt daran, dass laut einer Auswertung des Dienstleisters Mineko zur Überprüfung von Nebenkosten 83 % der Mietnebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Dabei liegt die Stadt Hamburg mit einer Durchschnittsfehlerquote von 12 % an der Spitze, während das Saarland unter den Bundesländern eine Spitzenstellung einnimmt.

Viele Rechtsstreitigkeiten werden außergerichtlich, meist unter Einbeziehung von Rechtsanwälten, geklärt. Muss der Rechtsstreit gerichtlich geklärt werden, gewinnen nach einer Statistik der DMB-Rechtsschutz-Versicherung Mieter 40,8 % der Prozesse. 14,1 % der Rechtsstreite gehen verloren. 24 % der Fälle werden vergleichsweise erledigt und in 14,9 % erzielen Mieter einen Teilerfolg.

 

Leistungen einer Mietrechtsschutzversicherung

Streitpotenzial gibt es zuhauf. Rechnet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Instandhaltungskosten ab, die nach dem Gesetz zu seinen Lasten gehen, ist die Abrechnung fehlerhaft. Oder macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, ohne dass eine berechtigte Person aus seinem Familienkreis einzieht, ist die Kündigung unwirksam. Missachtet der Vermieter die gesetzlichen Voraussetzungen zur Mieterhöhung, kann sich der Mieter wehren.

Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, ortsübliche Vergleichsmiete, Untervermietung, Vermieterpfandrecht, Indexmiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Barrierefreiheit sind typische Begriffe des Mietrechts, die für den Mieter oft wie ein Buch mit 7 Siegeln erscheinen. Ohne kompetente Beratung ist er dem Vermieter ausgeliefert. Großteils wissen die Vermieter selbst nicht, mit dem Gesetz umzugehen und provozieren an sich völlig unnötige Rechtsstreitigkeiten. Gerade dann müssen sich Mieter wehren.

Kommt es zum Rechtsstreit, zahlt die Rechtsschutzversicherung im ersten Schritt die Erstberatungsgebühr des Rechtsanwalts. Dann kann der Mieter entscheiden, ob er die Situation akzeptiert oder nicht. Im Gerichtsverfahren übernimmt der Versicherer die Gerichtsgebühren sowie die Gebühren des eigenen Anwalts und im Fall der Prozessniederlage auch die Gebühren des gegnerischen Anwalts. Müssen Zeugen gehört werden, zahlt der Versicherer die Zeugenentschädigung. Muss ein Sachverständigengutachten erstellt werden (z.B. Wer ist für den Schimmelbefall in der Wohnung verantwortlich?), übernimmt der Versicherer die Kosten des Sachverständigen.

 

Für wen ist Mietrechtsschutz sinnvoll?

Mietrechtsschutz ist für jeden Mieter sinnvoll, der mit dem Vermieter auf Augenhöhe verhandeln und streiten möchte. Auch das beste Verhältnis kann irgendwann belastet werden, wenn es letztlich ums liebe Geld geht. Dies gilt umso mehr, je anonymer das Verhältnis zum Vermieter ist. Große Wohnungsgesellschaften scheren sich selten um das Wohl ihrer Mieter. Ihr Ziel ist ausschließlich die bestmögliche Rendite. Wer dann als Mieter sein Recht sucht, kann nur mit Mietrechtsschutz Waffengleichheit herstellen und sich angemessen verteidigen oder Rechte geltend machen. Paar mit MietkündigungHat ein Mieter ohnehin bereits eine Rechtsschutzversicherung, kann es zweckmäßig sein, den Mietrechtsschutz gegen Zahlung einer zusätzlichen Prämie in den Vertrag einzubeziehen.

Soweit der Mieter einem Dritten gegenüber einen Schaden verursacht hat, handelt es sich regelmäßig um einen Haftpflichtfall, für den die private Haftpflichtversicherung Ansprechpartner ist. Hat der Hund des Mieters den Parkettboden ruiniert, ist es Aufgabe der Haftpflichtversicherung des Mieters, den Schaden abzuwickeln oder den Vermieter darauf zu verweisen, dass die Haltung des Hundes zum vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört.

 

Mieterrechtsschutzversicherung ohne Wartezeit – Gibt`s das?

Erfahrungsgemäß denken Menschen erst dann an den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung, wenn das „Kind in den Brunnen gefallen“ ist. Damit Versicherer kalkulieren können, besteht regelmäßig eine Wartezeit von drei Monaten. Wer also im Streitfall mit dem Vermieter Rechtsschutz benötigt, muss mindestens drei Monate vorher eine Mietrechtsschutzversicherung abgeschlossen haben.

Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Kunde nahtlos zu einer neuen Rechtsschutzversicherung wechselt. In diesem Fall übernimmt der neue Versicherer auch die Rechtsfälle, die zeitlich eigentlich noch zum alten Versicherer gehören. War der Mieter im Jahr 2013 beim Versicherer A rechtsschutzversichert und wechselt 2014 zum Versicherer B, hat er Rechtsschutz, wenn er in 2015 mit dem Vermieter über die Nebenkostenabrechnung in Streit gerät und damit beim Versicherer B eigentlich die dreimonatige Wartezeit noch nicht erfüllt hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Umfang des Versicherungsschutzes beim neuen Anbieter nicht schlechter sein sollte, als beim früheren Anbieter.

 

Welche Unterschiede gibt es bei Mietrechtsschutzversicherungen?

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hat Musterbedingungen entworfen. Diese Bedingungen sind für die Versicherungsunternehmen jedoch nicht verpflichtend. Sie können davon abweichen und ihre Angebote individuell gestalten.

• Anbieter bieten Mietrechtsschutz einzeln oder im Paket mit weiteren Rechtsschutzversicherungen an. Mietrechtsschutz ist ein Baustein neben dem Privat-, Arbeits- und Verkehrsrechtsschutz.
• Selbstbehalte vermindern die Prämien.
• Tarife für Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes nutzen.
• Belohnungssystem nutzen, das die vereinbarte Selbstbeteiligung mindert, wenn der Kunde über einige Zeit keinen Rechtsschutz in Anspruch nimmt.
• Zweckmäßig ist die Einbeziehung einer „Anwaltshotline“, die es dem Mieter ermöglicht, aktuell auftauchende Fragen kurzzeitig zu erörtern, ohne dass er gleich einen Termin in der Anwaltskanzlei vereinbaren muss.
• Im Idealfall sind sämtliche vom Mieter selbst bewohnten Wohnungen in den Versicherungsschutz einbezogen.
• Der Rechtsschutz sollte auch Ferienwohnungen, zur Wohnung gehörende Garagen und Abstellplätze erfassen.
• Die mediative Beratung zur außergerichtlichen Konfliktlösung vermeidet manchen Prozess.

 

Die besten Tarife bei Rechtsschutzversicherungen

Anzeige - Versicherung vergleichen!Die Zeitschrift Finanztest hat in ihrer Ausgabe Dezember 2014 55 Rechtsschutzpakete und 30 Rechtsschutzversicherungen untersucht. Dabei wurden auch Mietrechtsschutzmodule einbezogen. Für die Bewertung maßgebend waren jedoch die Versicherungspakete, wobei die Versicherungsbedingungen mit 90 % und die Verständlichkeit der Versicherungsbedingungen mit 10 Prozent (überwiegend mit mangelhaft) bewertet wurden. 22 % der Angebote wurden mit gut, 20 mit befriedigend und 13 mit ausreichend bewertet.

So kann im Tarif PBV Plus der HUK24 der Mietrechtsschutz mit einer Prämie von 55 Euro zum Privatrechtsschutz hinzugekauft werden. Die Prämienbelastung beläuft sich dann auf insgesamt 277 Euro im Jahr. Teils ist der Mietrechtsschutz auch inklusive und kostet für den als gut bewerteten Tarif JurPrivat der Auxilia 299 Euro im Jahr.
Letztlich muss jeder Kunde selbst entscheiden, welche Serviceleistungen er wünscht und wie viel er bereit ist, dafür zu bezahlen. Idealerweise lässt er sich kompetent beraten und entscheidet dann.

 

Mietrechtsschutz auch für Vermieter geeignet?

Auch Vermieter haben Rechtsschutzbedarf. Der für Vermieter maßgebende Versicherungsrechtsschutz heißt dann Vermieterrechtsschutz. Der Rechtsschutzbedarf kann sich darin äußern, dass sie Streitigkeiten mit ihrem Mieter austragen müssen, gegen einen Steuerbescheid wegen Nichtanerkennung und Werbungskosten vorgehen wollen oder sich wegen der Verletzung ihrer winterlichen Streupflicht strafrechtlich zur Wehr setzen müssen.

 

Fazit

Das Leben ist voller Risiken. Nicht jedes Lebensrisiko ist versicherbar. Wenn es aber versicherbar ist und der dafür maßgebliche Kostenaufwand vertretbar erscheint, sollte auch die Möglichkeit des Mietrechtsschutzes genutzt werden. Gerichte und Rechtsanwälte kosten Geld. Der Kostenaufwand hält manchen Mieter davon ab, sich angemessen zu verteidigen oder sein Recht zu suchen. Nur wer rechtsschutzversichert ist, kann im Streitfall mit dem Vermieter gleichziehen und schließt das Risiko aus, allein wegen des Geldes den Kürzeren ziehen zu müssen. Auch wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter rechtsschutzversichert ist, kann dies ein gutes Argument dafür sein, seine Bereitschaft für die einvernehmliche Lösung eines Problems zu erhöhen. Rechtsschutzversicherungen haben insoweit auch abschreckende Wirkung.

 

Hinweis:

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